Degressive AfA und Sonderabschreibung bei Neubauwohnungen

Die degressive Abschreibung für neue Wohngebäude gilt weiterhin. Sie kann die steuerliche Belastung in den ersten Jahren einer Vermietung verändern. Ob ein Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist, entscheidet sich jedoch an Kaufpreis, Miete, Finanzierung und laufenden Kosten. Eine Abschreibung ersetzt diese Rechnung nicht.

Was die degressive AfA bedeutet

Nach § 7 Absatz 5a EStG sind bei begünstigten Wohngebäuden jährlich 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich. Maßgeblich ist ein Herstellungsbeginn oder rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Beim Erwerb muss die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.

Die Regelung ist keine auf sechs Abschreibungsjahre begrenzte Förderung. Das Zeitfenster betrifft den Beginn beziehungsweise Vertrag. Im ersten Jahr wird die reguläre AfA zeitanteilig berücksichtigt. Ein späterer Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben; bei selbst genutztem Wohnraum entsteht keine AfA für Vermietungseinkünfte.

Ein Beispiel ohne Sonderabschreibung

Beträgt die abschreibbare Gebäudebasis 400.000 Euro, ergeben sich bei einem vollen ersten Jahr 20.000 Euro AfA. Vom verbleibenden Wert von 380.000 Euro werden im zweiten vollen Jahr 19.000 Euro abgeschrieben. Die Steuerersparnis entspricht nicht diesen Beträgen: Sie hängt von der persönlichen Besteuerung ab. Das Beispiel berücksichtigt weder eine Sonderabschreibung noch einen unterjährigen Beginn.

Die zusätzliche Sonderabschreibung ist eine andere Regelung

§ 7b EStG ermöglicht bei begünstigten neuen Mietwohnungen im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den drei Folgejahren zusätzlich bis zu jährlich 5 Prozent. Für den aktuellen Förderzweig müssen Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Hinzu kommen unter anderem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis.

Die Kosten dürfen in diesem Förderzweig 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten; die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Die Wohnung muss im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Verstöße können zur Rückgängigmachung führen. Für ältere Bauanträge gelten abweichende Regeln.

Vor dem Kauf objektbezogen prüfen

Beide Verfahren lassen sich nur kombinieren, wenn ihre jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Werbeaussage wie „zehn Prozent Abschreibung“ bildet den Verlauf nicht ausreichend ab. Das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums erläutert die Sonderabschreibung und ihre Kombination mit der regulären AfA.

Vor einer Kaufentscheidung sollte die Steuerberatung Gebäudewert, Vertrags- und Baudaten, Nachweise und geplante Nutzung prüfen. Dazu gehört eine Wirtschaftlichkeitsrechnung mit Rücklage, Leerstand und Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Ein Steuervorteil macht einen zu hohen Kaufpreis nicht automatisch tragfähig.

Rechtsstand geprüft am 11. Oktober 2026.